Om du skal kjøpe en bolig, vet du sikkert at kravet til egenkapital er 15 %. Eksempelvis vil det bety at en bolig med en totalpris på to millioner kroner, vil kreve minst 300.000 kroner i egenkapital.
Det er forståelig nok veldig mye penger for de aller fleste. Dessuten kan det være vanskelig å sette av penger til egenkapital når man bruker penger på å leie bolig. Å betale leie føles litt som å kun betale renter på et boliglån, og ikke får noe fradrag fra det.
Mange håper dermed å få et boliglån uten egenkapital, slik at de heller kan betale ned på et lån, enn å leie. I denne artikkelen skal vi se på hvordan det kan være mulig å få boliglån uten egenkapital, når man eksempelvis ikke har mulighet til å bruke BSU som egenkapital.
Ikke bare mye egenkapital som kreves
I tillegg til egenkapitalkravet på 15 %, finnes også disse kravene for å få lån:
- Du kan ikke ha gjeld mer enn fem ganger din egen inntekt. Dette kalles låneramme, og er hva du sitter igjen med etter å ha ganget årsinntekten med fem, og trukket fra all gjeld.
- Økonomien din må tåle å betjene 3 % renteøkning på lånet, og minimum 7 %.
- Det er ikke et krav om fast jobb for å få boliglån, men banken krever en viss forutsigbarhet. Derfor kan de se på historikk og potensial for inntekt. Dette gjelder for eksempel frilansere eller studenter.
All gjelden din blir brukt for å regne ut lånerammen din. Det vil si både studielån, billån og forbrukslån.
I tillegg vil kredittrammer bli regnet med. Enten du har benyttet deg av kreditten eller ikke. Derfor gjør du lurt i å avslutte kredittkort og kjøpskreditt du ikke bruker. Du kan se oversikt over din forbruksgjeld og kreditter hos Gjeldsregisteret.
I opptil 10 % av innvilgede lån per kvartal, kan banken vike fra noen av kravene. Dette kalles for fleksibilitetskvote. Det er fortsatt viktig at du har økonomi til å betjene lånet. Ofte bruker banken denne kvoten på nåværende kunder. Typisk ved samlivsbrudd, eller om en av låntakerne faller bort.
Kausjonist som alternativ til egenkapital
En måte å få boliglån uten egenkapital, er å ha kausjonist. Dette er når en tredjepart garanterer for hele eller deler av lånet ditt. Dette er en stor økonomisk forpliktelse for begge parter, men er noe som hjelper mange inn på boligmarkedet.
Kausjonisten må ha egen bolig med ledig sikkerhet i, for å kunne stille som kausjonist. Vedkommende må ha nok sikkerhet i denne til å dekke det du mangler i egenkapital.
Selv om du har kausjonist, må du fremdeles ha tilstrekkelig betjeningsevne.
Først når du har betalt ned nok på boliglånet ditt, og dermed har mer egenkapital i egen bolig, kan kausjonisten fris fra ansvaret sitt. I mellomtiden kan de for eksempel ikke selge boligen det er tatt pant i, og kausjonistrollen kan hindre dem fra å ta opp nye lån selv.
Kausjonisten får først ansvar for lånet ditt, dersom du misligholder det. Noe som vil si at etter banken har tatt rettslige skritt mot deg for å få det de skylder, uten hell, kan de gå på kausjonisten. I verste fall kan kausjonisten bli tvunget til å selge egen bolig for å dekke det du skylder.
Derfor er det viktig at dere begge er klar over ansvaret dere begge har, samt konsekvensene det kan ha for dere begge. Du kan lese mer om kausjonist-rollen her.
Forskudd på arv
Om dine foreldre ikke ønsker å binde seg som kausjonist, kan forskudd på arv være en mulig løsning. Gitt de har muligheten til det.
Er dere flere søsken, er det viktig at dere dokumenterer hvor mye arv du får. Dette er for å unngå konflikt ved et senere arveoppgjør, ved å unngå skjevdeling.
Hvis foreldrene dine vurderer å låne deg penger til egenkapital, må du vite at dette også telles som en del av den totale gjelden din. Noe som vil si at det påvirker lånerammen din. Dette gjelder selv om du får et rentefritt lån.
Derfor er det forskudd på arv som er det beste alternativet foreldre kan hjelpe med, om de ikke ønsker å stille som kausjonist. Det er forståelig at ikke alle har mulighet til det, men det er verdt å vurdere om muligheten finnes.
Regjeringen fjernet arveavgiften i 2014, og enn så lenge er det ikke noen konkrete planer om å få den tilbake. Det betyr at du inntil videre ikke trenger å skatte av arv, men det kan være greit å holde seg oppdatert på planlagte endringer.
Hva er topplån?
Skal man låne mer enn 85 % av boligens verdi, kalles dette gjerne for topplån. Det du låner utover 60-85 % har høyere rente, ettersom lånet et slikt lån vil ha noe høyere risiko for banken.
Er du under 34 år, kan du få lavere rente på mer av lånet.
For å få opptil 100 % finansiering av bolig, må man altså kunne stille med nok egenkapital, og/eller tilleggssikkerhet for å dekke egenkapital man mangler. Det vil si kausjonist.
I tillegg må du ha solid økonomi, og det minste kravet er at du tåler en renteøkning på 3 prosent, og minimum 7 prosent. Skal du låne noe mer enn lånerammen din, vil banken måtte vike fra kravet, og det kan de bare gjøre i 10 % av innvilgede lånesøknader.
Det vil ikke hjelpe deg å låne penger til egenkapital. Dette er fordi all gjeld telles med når banken vurderer lånesøknaden din, og regner ut lånerammen din.
Har du da tatt opp et forbrukslån for å få nok egenkapital, vil dette telle negativt på hvor mye lån det er mulig å få. Dessuten vil du regnes som en lånekunde med høyere risiko.
Hva er startlån?
Kommunene gir startlån til folk som ikke får boliglån hos private banker. Dette er en ordning som skal hjelpe barnefamilier, personer med nedsatt funksjonsevne, eldre eller andre som bor i uegnet bolig.
Lånet kan enten brukes til å kjøpe bolig, eller utbedre boligen man allerede har.
Dersom du er i en situasjon hvor du har mulighet til å spare, det vil også gjelde unge i etableringsfasen, er du ikke kvalifisert til å få et startlån.
Ordningen er altså til for de som har behov for en stabil bolig og ikke har tid til å spare opp egenkapital.
I noen tilfeller kan kommunen gi deg startlån, hvis det er eneste mulighet for at du skal fortsette å jobbe i kommunen, eller velge en jobb der. Det kan være for å kjøpe bolig, eller utbedre den man bor i.
Hva er leie til eie?
Leie til eie, eller leie før eie, er en finansieringsmodell som har dukket opp på markedet som et alternativ for deg uten egenkapital.
Konseptet er at man leier en bolig med rett til å kjøpe den innen et gitt antall år. Underveis bygger du forhåpentligvis opp tilstrekkelig egenkapital, slik at du etter hvert potensielt kan ha råd til å kjøpe boligen du leier.
I tillegg vil noe av verdiøkningen legges på din egenkapital.
Du binder deg ikke til å kjøpe boligen, men har en kjøpsrett. Benytter du deg ikke av kjøpsretten før tiden er ute, må du flytte fra boligen.
En slik avtale er langsiktig, og som ung boligkjøper som skal kjøpe for første gang, kan mye ha endret seg etter for eksempel 5 år har gått. Tenk deg nøye om, og sjekk med banker om det finnes en annen måte å få finansiert boligkjøpet.
Enn så lenge er markedet som tilbyr leie til eie begrenset, og det kan bli lang ventetid om man i det hele tatt får noe.
Kjøp av bolig uten egenkapital med medlåntaker?
En medlåntaker hjelper egentlig ikke med å få nok egenkapital. Det er når man er to som er ansvarlig for samme lånet. Kravet til egenkapital er fortsatt 15 % selv om du skal kjøpe en bolig sammen med noen.
Det en medlåntaker kan hjelpe med, er å øke lånerammen din. Man kan ikke ha lån mer enn fem ganger sin egen inntekt, men med medlåntaker har man to inntekter. Man må også trekke fra begges gjeld når man regner låneramme for to.
Selv om det styrker sikkerheten for banken med to låntakere, er det ingen garanti for at banken kan avvike fra kravet til egenkapital. Men igjen, vet dere ikke om dere kan få innvilget boliglån før dere har søkt.
Det koster deg ingenting å søke om boliglån, og tilbudet er helt uforpliktende. Når du har kontakt med banken, kan du samtidig få råd om hvilke muligheter som finnes for dere og deres situasjon.
Vi kan også hjelpe deg helt gratis med å forhandle boliglån. Du kan søke boliglån via dette skjemaet. Da ser vi på søknaden din og forhandler på vegne av deg med bankene vi samarbeider med. Tilbudet du eventuelt får er helt uforpliktende.
Skaff finansieringsbevis før du skal kjøpe bolig
Når du skal kjøpe bolig er det lurt å vite hvor mye du kan få i lån, før du starter boligjakten. Med et finansieringsbevis fra banken, er det en bekreftelse på hvor mye du kan kjøpe for.
Da kan du snevre inn søket, og prioritere visninger på boliger det er mulig å få. Det går i tillegg raskt i svingene etter en visning, og budrunden kan være allerede neste dag. Det er kjedelig å miste en bolig fordi du ikke rekker å få lån.
Det er mulig å legge inn bud med forbehold om finansiering, men det er ikke sikkert selgeren vil godta et bud med forbehold.
Finansieringsbeviset er derfor noe som er positivt å skaffe så tidlig som mulig. Du bør aldri vise finansieringsbeviset til noen, ikke før du får boligen.
Du må søke om boliglån for å få finansieringsbevis. Du trenger ikke egenkapital for å få finansieringsbevis, men du må kunne stille med tilleggssikkerhet.
Få hjelp til å forhandle boliglån
For å oppsummere, har du i praksis to muligheter for å få boliglån uten egenkapital:
- Du kan stille med kausjonist for å dekke det du mangler i egenkapital
- Banken kan gjøre et avvik fra kravene, om du har god nok økonomi til å betjene lånet
Vi forhandler boliglån på vegne av deg, helt gratis. Ved å søke boliglån gjennom skjemaet rett under teksten, setter vi i gang med å jobbe med din søknad så raskt som mulig.
Våre lånerådgivere har bred erfaring, og er vant med å jobbe frem de beste låneløsningene for deg og din situasjon.
Tilbudet du eventuelt mottar er helt uforpliktende. Du har dermed ingenting å tape på å sjekke hvor mye boliglån du kan få med egenkapitalen, og eventuelt tilleggssikkerheten du har.
