cmyk_SB1_SMN_verti_bw_pos
6 min lesetid
Sist oppdatert: 06 mai 2022

Hvordan kjøpe sekundærbolig med sikkerhet i bolig

Vi guider deg til hvordan kjøpe sekundærbolig med sikkerhet i bolig, enten det er snakk om fritidsbolig, utleiebolig eller om du kjøper på vegne av barna.
Fyll ut låneskjema

For å få lån til sekundærbolig, må du ha tilstrekkelig egenkapital i primærboligen din, om du ikke har oppsparte midler.

Selv om du har tilstrekkelig egenkapital i boligen din, må du også ta høyde for andre krav for å få lån. Slik som at du ikke kan ha samlet gjeld som er høyere enn fem ganger din egen inntekt. Samt at økonomien din skal tåle en tenkt renteøkning på 5 prosent.

Har du betalt ned på boliglån i lang tid, og gjerne har en medlåntaker. Har du nok bedre forutsetninger for å få det til.

Vi kan hjelpe med å forhandle lån til sekundærbolig på vegne av deg, helt gratis og uforpliktende. Du kan søke lån her, så hjelper vi deg så snart vi kan.

Slik beregner du belåningsgrad

Belåningsgrad er hvor mye lån som er på boligen i forhold til boligens verdi. Når man går inn med 15 prosent egenkapital for å kjøpe en bolig, er da belåningsgraden på 85 prosent.

Det vil si at for å få lån til sekundærbolig med sikkerhet i primærbolig, må belåningsgraden din være under 85 %. Men samtidig samme som eller mer enn 15 prosent av sekundærboligens totalpris.

Belåningsgrad regner du ut ved å finne ut hvor mange prosent av boligens verdi som er lån. For eksempel 600.000 egenkapital dele på 2.000.000 boligverdi er 30 prosent. Trekker du 30 prosent fra 100, har du 70 prosent belåningsgrad.

Stiller du med sikkerhet i egen bolig for å kjøpe en sekundærbolig, vil belåningsgraden på sekundærboligen være 100 prosent, om du ikke også putter penger inn i kjøpet.

Desto lavere belåningsgrad, desto bedre rente kan du få. Den beste renten får du oftest med belåningsgrad under 60 prosent. Belåningsgraden synker ettersom du betaler avdrag på lånet, men også om boligens verdi øker.

Pass på totalgjelden

Du kan ikke ha samlet gjeld over fem ganger din egen inntekt. Det vil si absolutt all gjeld. Deriblant studiegjeld, boliglån, billån, forbrukslån og kredittkort. Til og med ubrukte kredittrammer regnes med som gjeld.

Selv om du har tilstrekkelig sikkerhet i boligen, må lånet til sekundærboligen ikke være så stort at det vil få totalgjelden til å overstige femgangeren.

Har du planer om å leie ut sekundærboligen, vil banken regne den fremtidige leieinntekten som en del av årsinntekten. Noe som vil gi deg høyere låneevne.

Verdt å merke seg at noen banker regner 12 ganger husleie, mens andre banker regner 11 ganger husleie, for å bedømme årlig inntekt fra leie.

Derfor kan det å betale ned gjeld også være en form for sparing til sekundærbolig.

I tillegg må økonomien din alltid være såpass god at den tåler en tenkt renteøkning på 5 prosent. Da skal du i tillegg ha råd til normale utgifter i hverdagen.

Skaff ny verdivurdering

Skaffer du ny verdivurdering, vil du se hvor mye boligen eventuelt har økt i verdi. Som nevnt vil dette øke din sikkerhet, og kunne gi deg høyere lån til sekundærbolig.

Desto lavere belåningsgrad, desto bedre rente kan du få. Enten det er snakk om det eksisterende boliglånet ditt, eller det nye lånet du tenker å ta.

For situasjoner hvor du for eksempel refinansierer forbruksgjeld eller billån inn i boliglånet, er det også relevant med en ny verdivurdering.

Bankene godtar e-takst på boligen din. Dette kan du bestille fra en eiendomsmegler. Det er fordel at eiendomsmegleren kjenner til lokalområdet, og har erfaring med salg av lignende boliger.

Det er verdt å merke seg at om boligen din har økt i verdi, vil dette påvirke hvor mye du må skatte. I noen tilfeller kan Skatteetaten operere med høyere verdi enn du får i verdivurdering, og da kan du i så fall justere den ned.

Vi hjelper deg med å forhandle lånet til sekundærboligen
Få gratis hjelp til å motta uforpliktende tilbud på sekundærboliglån. Du kan også søke om å refinansiere ditt eksisterende boliglån for å se om du kan få bedre rente.
Nedbetalingstiden er 1-30 år, Eks: Nominell rente 1,69 % gir effektiv rente 1,75 %, 2 mill. over 25 år, kostnad kr 467.058, totalt kr 2.467.058

40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo

Reglene for kjøp av sekundærbolig i Oslo skiller seg fra resten av landet ved at det stilles krav til 40 prosent egenkapital. Resten av landet har det samme egenkapitalkravet, 15 prosent av boligens verdi.

Grunnen til dette er for å sørge for at så mange som mulig kan få komme inn på boligmarkedet. Førstegangskjøpere sliter med å kjøpe sin første bolig som følge av de høye prisene i Oslo.

Et annet tiltak for Oslo, er at fleksibilitetskvoten for bankene her, er på 8 prosent, mens den er på 10 prosent i resten av landet. Det vil si hvor mange prosent av innvilgede lån som banken har lov til å vike fra kravene.

Skal man kjøpe en sekundærbolig, vil man dermed måtte regne med å ha betalt ned mye på boliglånet sitt, og dermed har lav belåningsgrad.

Dette bør du tenke på før du skal kjøpe utleiebolig

En del velger å investere i en sekundærbolig for å få leieinntekter. Om man ikke tar høyde for

Dette er vanlige utgifter du må ta høyde for når du eier utleiebolig:

  • Kommunale avgifter

  • Boliglån

  • Forsikring

  • Fellesgjeld

  • Vedlikehold og reparasjoner

  • Dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens verdi

  • Skatt på utleie dersom det ikke er i egen bolig.

  • Eventuelt kostnader knyttet til bruk av utleiemegler.

  • Økt formuesverdi som vil påvirke skattenivået ditt.

Det er ikke gitt at leieinntekter du får inn klarer å dekke dette. For eksempel om boligen ligger i et område med stort trykk.

Dessuten kan du ikke øke leien som du vil, selv om du får økte utgifter knyttet til boligen. Du kan bare justere leie for eksisterende leieboere etter konsumprisindeksen, og kun én gang i året. Det er også regler for å si opp leietaker.

Husk skatt ved salg av sekundærbolig

Når du selger en bolig du ikke har bodd i selv i minst et år i løpet av de to siste årene, må du regne med å betale skatt av gevinsten.

Selv om du har stilt som medlåntaker for et av barna dine, må du betale skatt for din del av gevinsten.

For å finne ut hvor stor gevinsten er på boligen, må du finne differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.

Inngangsverdi er kjøpesummen, men også dokumentavgift og andre gebyrer, samt eventuelle påkostninger du har gjort. Arbeid du selv har utført kan også regnes med, men ikke til samme satser som en profesjonell håndverker ville tatt.

Utgangsverdi er salgssummen, men du får fradrag for kostnader knyttet til salget. Det kan for eksempel være eiendomsmegler.

Få hjelp til å forhandle lån til sekundærbolig

Vi hjelper deg med å forhandle lån til sekundærbolig. Enten du har egenkapital for sekundærbolig i primærbolig eller spart opp på andre måter.

Jobben med å forhandle på vegne av deg, gjør vi helt gratis. Vi presenterer deretter det beste tilbudet vi fikk til for deg, som er helt uforpliktende.

Tenker du å kjøpe utleiebolig, er det særlig viktig å få et boliglån med lav rente, for å minimere kostnadene.

Våre lånerådgivere har bred erfaring med å finne riktige låneløsninger for ulike situasjoner og forutsetninger.

Dersom du ønsker at vi skal forsøke å forhandle frem et nytt og bedre tilbud for det eksisterende boliglånet ditt, kan du søke om refinansiering av boliglån her.

Å få ned kostnaden på lån du har i dag, kan få deg et steg nærmere drømmen om å investere i en sekundærbolig.

Fyll ut låneskjema

 

Thomas Sagplads
Thomas Sagplads
Thomas Sagplads er avdelingsleder og fagansvarlig for boliglån i Tjenestetorget Finans. Her hjelper han privatpersoner med å senke boliglånsrenten og realisere lånedrømmen. Dette gjør han med 20 års erfaring fra bank- og finansbransjen, med mange år i Nordea Bank. I tillegg kommer hans kompetanse innen juss fra Oslo universitet godt med.
Fyll ut låneskjema