6 min lesetid
Sist oppdatert: 28 januar 2025

Fast eller flytende rente på boliglån: Hva passer best for deg?

Fast eller flytende rente på boliglånet handler ikke om hva som er lønnsomt, men om behovet for forutsigbarhet eller fleksibilitet.
Fyll ut låneskjema

Flytende rente har historisk sett vist seg å være mer lønnsomt enn fastrente, men om du har behov for forutsigbarhet i økonomien de kommende årene kan fastrente være et godt alternativ.

Dessuten er det vanskelig å «slå markedet» ved å velge fastrente på riktig tidspunkt. Da skal man være en god blanding av heldig og dyktig.

Før du tar stilling til om du skal velge fast eller flytende rente kan det være greit å være helt sikker på hva fastrente og flytende rente er:

  • Fastrentelån er når man velger å binde renten på lånet for en gitt periode, oftest 3, 5 eller 10 år.

  • Flytende rente følger markedet og kan derfor svinge både opp og ned over tid.

Det er også mulig å velge en kombinasjon av flytende og fast rente, da binder man deler av lånet over en gitt tid mens resten svinger i takt med markedsrenten.

Om du bør velge fast eller flytende rente avhenger av situasjonen din, men også hva som er viktig for deg. Fleksibilitet eller forutsigbarhet?

Få gratis hjelp til å forhandle boliglån
Vi forhandler boliglån på vegne av deg. Fyll ut et skjema, og se hvilket tilbud du kan få. Tilbud du mottar er uforpliktende.
Eks: Nominell rente: 5,44 %. 2 000 000 kr o/ 25 år. Effektiv rente: 5,64 %. Kostnad kr 1 684 770. Totalt kr 3 684 770

Forutsigbarhet og trygghet med fastrente

Har du behov for forutsigbar nedbetaling kan fastrentelån være noe for deg. Man kan si at fastrente fungerer som en slags forsikring mot økte renteutgifter, men man har lite fleksibilitet.

For eksempel kan man ikke flytte fastrentelånet til en annen bank for å få bedre tilbud uten å måtte beregne overkurs eller underkurs først:

  • Overkurs er når du har høyere fastrente på boliglånet enn den renten som banken tilbyr nye kunder. Da må du betale det banken taper på at du går ut av avtalen eller betaler inn mer på lånet.

  • Underkurs er når banken har høyere rente til nye kunder enn du har i fastrente. Da vil banken kunne tjene penger på at du betaler ned raskere, og de kan låne ut til andre kunder til høyere pris. Denne gevinsten kan bli utbetalt til deg

Det gjelder ikke bare når du ønsker å flytte lånet, men også om du ønsker å gjøre endringer. For eksempel om du vil betale ned ekstra, og det er mer komplisert å bytte bolig mens du har fastrente.

For underkurs opererer de fleste banker med en karantenetid. Det vil si at det ikke betales underkurs om avtalen avsluttes før karantenetiden er over. Tiden for karantene vil variere etter hvor mange års binding du har. Det er ikke karantenetid for overkursen.

Fastrente for å komme inn på boligmarkedet

Utlånsforskriften ble oppdatert 1. januar 2025. Nå gjelder ikke lenger den økonomiske stresstesten for fastrentelån.

Vanligvis skal økonomien din tåle en tenkt økning i rente på 3 % og minimum en rente på 7 %.

Har du fastrente er ikke en økning i renten en risiko, og banken kan vurdere om økonomien din kommer til å være bedre etter fastrenteperioden. Derfor kan fastrente være en fordel i etableringsfasen.

Selv om fastrente på sikt er det dyreste, er regnestykket noe mer komplisert om alternativet er å måtte vente noen år med å komme inn på boligmarkedet om man ikke kan få boliglån med flytende rente.

Fleksibelt med flytende rente

Den flytende renten er det vanligste, og passer om du trenger mer fleksibilitet. For eksempel om du ønsker å gjøre ekstra innbetalinger eller flytte boliglånet til en annen bank for å få lavere rente.

Man bør som regel ikke ta opp fastrentelån med tanke om at man skal slå markedet på et eller annet vis. Flytende rente viser seg oftest å være det billigste alternativet på sikt.

De siste årene har vist hvor vanskelig det kan være å spå markedet, hvor flere har tatt feil angående styringsrenten.

En fordel man har med flytende rente er at man har fleksibiliteten til å flytte lånet. Da kan man dra nytte av konkurransen på markedet og søke seg til billigere banker eller prute med banken man har i dag.

Men kjenner du at økonomien din ikke tåler usikkerhet, kan fastrente være noe å vurdere. Da må du også være klar over at du ikke får vært med på potensielle rentenedganger noen år frem i tid.

Mulig med kombinasjon av fast og flytende rente

For å oppsummere, har det vist seg at flytende rente har vært mest lønnsomt. Historisk har da fastrente vært dyrere på sikt. Det er ingen garanti for at det er slik, men det pleier ikke å være anbefalt at du binder renten for å slå markedet.

I stedet bør man se på fastrentelån som en forsikring mot høye rentekostnader. Hvor man godtar en mulig høyere pris, og mindre fleksibilitet, men slipper å bekymre seg over store renteøkninger.

Dersom renten er lav i dag, men du er usikker på om du tåler en økning i rente de kommende årene, kan det være et godt alternativ å binde renten på deler av lånet.

Da får du mer kontroll over de månedlige utgiftene dine, siden ikke hele lånet blir påvirket av renteøkninger. Delen med den flytende renten står du fritt til å betale ned ekstra på, om du ønsker det.

Du bestemmer selv om renten skal bindes i 3, 5 eller 10 år. Banker vil gjerne ha et minimumsbeløp som du binder opp, om du skal binde deler av et lån.

Når økonomien din endrer seg

Endring i egen økonomi er både et argument for og mot fastrentelån. Som vi har vært inne på, kan det oppleves trygt å ha fast rente for å skjerme seg mot svingninger i markedet.

Men mye kan skje på 3, 5 eller 10 år. Både inntekter og utgifter kan øke eller gå ned.

Sitter du med fastrente etter du har fått mer lønn, kan du likevel ikke betale ned lånet raskere. I stedet vil det kanskje være lurere å sette pengene i fond eller høyrentekonto og vente til bindingen er over.

Om du velger fastrente fordi økonomien din per nå ikke tåler den økonomiske stresstesten, kan det å komme seg inn på boligmarkedet raskere trumfe fleksibiliteten til den flytende renten.

Har du flytende rente, kan du endre terminbeløpet enkelt, men ofte mot et administrasjonsgebyr. Du bør likevel vurdere om du ønsker å endre terminbeløpet, eller om du bare vil gjøre ekstra innbetalinger.

Da står du friere til å bruke pengene på noe annet enn måned, for eksempel om du trenger å bygge opp bufferkontoen igjen. Dessuten, skulle økonomien endre seg negativt senere, vil det være lettere å håndtere et lavere terminbeløp.

Lån med flytende rente eller fastrente? Få gratis hjelp

Ved å fylle ut skjemaet under teksten, tar vi jobben med å forhandle frem tilbud på vegne av deg. Enten du vil ha fastrentelån eller flytende rente. Dette gjør vi helt gratis, og tilbudet vi presenterer for deg er helt uforpliktende.

Våre profesjonelle lånerådgivere har bred erfaring med låneprodukter, og vet hva som skal til for å få det beste tilbudet for deg.

Vi hjelper deg med å forhandle nytt boliglån for deg, eller med å sjekke om du kan få bedre rente på det eksisterende lånet ditt.

Det kan være mye å spare på å sjekke rente hos andre banker, så du har ingenting å tape. Vi kan også hjelpe deg med å sjekke refinansiering av andre lån. Slik som kredittkort og forbrukslån.

Pengene du eventuelt sparer, kan du for eksempel bruke på å legge deg opp en buffer. Slik at du har stabilitet og økonomisk trygghet om noe skulle skje.

Fyll ut låneskjema

Thomas Sagplads
Thomas Sagplads
Thomas Sagplads er daglig leder i Tjenestetorget Finans. Her hjelper han privatpersoner med å senke boliglånsrenten og realisere lånedrømmen. Dette gjør han med 20 års erfaring fra bank- og finansbransjen, med mange år i Nordea Bank. I tillegg kommer hans kompetanse innen juss fra Universitetet i Oslo godt med.
Fyll ut låneskjema