cmyk_SB1_SMN_verti_bw_pos
7 min lesetid
Sist oppdatert: 19 oktober 2021

Flytende eller fast rente på boliglånet?

Hva som lønner seg av fast eller flytende rente på boliglånet, vil avhenge av markedet, situasjonen din og behovene dine. Her er hva du bør vurdere, slik at du kan avgjøre om du skal binde renten eller ikke.
Fyll ut låneskjema

På et boliglån er det få prosent i rentene som skal til, før det gjør en forskjell. For eksempel vil 0,5 prosent utgjøre 10.000 kroner i året på et boliglån på 2 millioner.

Men før vi går i dybden på argumentene for og i mot, bør vi avklare hva fast og flytende rente er:

  • Å velge flytende rente innebærer at renten din følger styringsrenten og markedet. Dermed kan renten gå opp og ned for deg.
  • Å velge fastrente på lånet, også kalt å binde rente, innebærer at du avtaler en fast rente i en viss periode. Perioden er som regel 3, 5 eller 10 års binding.

Når du skal sammenligne fast rente med flytende rente, må du ta utgangspunkt i de beste tilbudene du kan få. Ofte har bankene individuell prising, som vil si at du er nødt til å be om et tilbud, og prisene på nettsidene deres er veiledende.

Skal du først be om tilbud på lån, kan det være lurt å sjekke hos andre banker også. Kanskje er det mulig å spare mer penger, enn om du kun sjekker i egen bank.

Få gratis hjelp til å forhandle boliglån
Vi forhandler boliglån på vegne av deg. Fyll ut et skjema, og se hvilket tilbud du kan få. Tilbud du mottar er uforpliktende.
Nedbetalingstiden er 1-30 år, Eks: Nominell rente 1,69 % gir effektiv rente 1,75 %, 2 mill. over 25 år, kostnad kr 467.058, totalt kr 2.467.058

Hvem bør binde renten?

Fastrente blir av og til kalt et veddemål med banken. For hvis renten går opp for resten av markedet, vil du spare penger. Mens går renten ned, vil du betale mer enn de som har flytende.

Likevel er det historisk sett mer lønnsomt å velge lån med flytende rente. Derfor blir det sjeldent anbefalt å velge fastrente for å spare penger. Det er mer for deg som ønsker, eller trenger, forutsigbare kostnader.

Noe å vurdere er at du kanskje ønsker å kjøpe ny bolig i løpet av bindingsperioden, fordi ting endrer seg. Kanskje er det et samlivsbrudd eller en ny jobb i en annen by. Må du ut av fastrenteavtalen før tiden, kan det koste deg. Slik sett er fastrente noe mindre fleksibelt.

Hvis det vil gi deg problemer med privatøkonomien om renten øker, er fastrentelån noe å vurdere. Det gjelder kanskje særlig deg som har høy belåningsgrad på boligen din.

Samtidig vil du få noe mindre fleksibilitet med fastrentelån. Hvis du ønsker å flytte boliglånet, bør du være oppmerksom på underkurs og overkurs.

Vanskeligere å flytte lånet med fastrente

Dersom du vil gå ut av et fastrentelån før den avtalte tiden er over, vil det bli beregnet enten en over- eller underkurs på lånet. Det blir også beregnet om du betaler inn ekstra på lånet.

Det handler om at du enten må betale bankens tap ved at du går ut av avtalen før tiden, eller at banken betaler deg for hva de kommer til å tjene ekstra.

  • Overkurs er når du har høyere fastrente på boliglånet enn den renten som banken tilbyr nye kunder. Da må du betale det banken taper på at du går ut av avtalen eller betaler inn mer på lånet.
  • Underkurs er når banken har høyere rente til nye kunder enn du har i fastrente. Da vil banken kunne tjene penger på at du betaler ned raskere, og de kan låne ut til andre kunder til høyere pris. Denne gevinsten kan bli utbetalt til deg.

Har man flytende rente, vil man spare på å betale inn ekstra på boliglånet. Dette er fordi renten du betaler, regnes av beløpet du skylder til enhver tid. Men om du risikerer å betale overkurs, vil det ikke hjelpe å betale ekstra.

Sjekk også om banken har full dekning av underkurs. Det vil variere hvor mye man får basert på hvor lang bindingstiden er, og hvor lenge du har hatt lånet.

For underkurs opererer de fleste banker med en karantenetid. Det vil si at det ikke betales underkurs om avtalen avsluttes før karantenetiden er over. Tiden for karantene vil variere etter hvor mange års binding du har. Det er ikke karantenetid for overkursen.

Hvem bør velge flytende rente?

Man mister fleksibiliteten ved å velge fastrente. Man binder seg over lengre tid, og det blir noe vanskeligere å flytte lånet. Men også å betale ned på det før tiden.

Hovedargumentet for fastrentelån er gjerne at det gir forutsigbarhet over tid. Men selv om det ofte er flytende rente som har vært det som lønner seg mest over tid, er det ingen garanti for at det er det.

Det blir til syvende og sist en vurderingssak for deg selv. Er det viktig for deg med fleksibilitet og potensielt lavest pris? Eller ville økonomien din slitt ved større renteendringer?

For eksempel kan du tenke på personer som hadde flytende rente da Norges bank satt ned styringsrenten under koronapandemien i 2020, kunne nyte godt av det. Mens de som da hadde fastrente hadde høyere rentekostnader.

Skulle det ha svingt motsatt vei en gang, er fastrentelånet ditt som en forsikring. Man forsikrer seg mot det man ikke har råd til å tape eller erstatte.

Fast eller flytende rente? Du kan binde deler av lånet

For å oppsummere, har det vist seg at flytende rente har vært mest lønnsomt. Historisk har da fastrente vært dyrere på sikt. Det er ingen garanti for at det er slik, men det pleier ikke å være anbefalt at du binder renten for å slå markedet.

I stedet bør man se på fastrentelån som en forsikring mot høye rentekostnader. Hvor man godtar en mulig høyere pris, og mindre fleksibilitet, men slipper å bekymre seg over store renteøkninger.

Det noen velger å gjøre, er å binde renten på deler av boliglånet. Slik at svingningene ikke påvirker deg like mye som når du har flytende rente på hele lånet.

Da bevarer du noe av fleksibiliteten med flytende rente, samtidig som du skjermer deg noe for renteøkning. Da kan du for eksempel velge å betale raskere ned på delen som er flytende, og ha forutsigbar fastrente på resten.

Banker vil gjerne ha et minimumsbeløp som du binder opp, om du skal binde deler av et lån.

Når økonomien din endrer seg

Endring i egen økonomi er både et argument for og mot fastrentelån. Som vi har vært inne på, kan det oppleves trygt å ha fast rente for å skjerme seg mot svingninger i markedet.

Men mye kan skje på 3, 5 eller 10 år. Om du skulle få en ny jobb, vil det kunne medføre bedre lønn. Noe som gjør at du kanskje ønsker å øke terminbeløpet på boliglånet.

Dette vil som nevnt kunne medføre overkurs ved fastrentelån. Sitter du med fastrente etter du har fått mer lønn, vil det kanskje være lurere å sette pengene i fond eller høyrentekonto, og vente til bindingen er over.

Har du flytende rente, kan du endre terminbeløpet enkelt. Ofte mot et administrasjonsgebyr. Du bør likevel vurdere om du ønsker å endre terminbeløpet, eller om du bare vil gjøre ekstra innbetalinger.

Da står du friere til å bruke pengene på noe annet enn måned, for eksempel om du trenger å bygge opp bufferkontoen igjen. Dessuten, skulle økonomien endre seg negativt senere, vil det være lettere å håndtere et lavere terminbeløp.

Lån med flytende rente eller fastrente? Få gratis hjelp

Ved å fylle ut skjemaet under teksten, tar vi jobben med å forhandle frem tilbud på vegne av deg. Enten du vil ha fastrentelån eller flytende rente. Dette gjør vi helt gratis, og tilbudet vi presenterer for deg er helt uforpliktende.

Våre profesjonelle lånerådgivere har bred erfaring med låneprodukter, og vet hva som skal til for å få det beste tilbudet for deg.

Vi hjelper deg med å forhandle nytt boliglån for deg, eller med å sjekke om du kan få bedre rente på det eksisterende lånet ditt.

Det kan være mye å spare på å sjekke rente hos andre banker, så du har ingenting å tape. Vi kan også hjelpe deg med å sjekke refinansiering av andre lån. Slik som billån og forbrukslån.

Pengene du eventuelt sparer, kan du for eksempel bruke på å legge deg opp en buffer. Slik at du har stabilitet og økonomisk trygghet om noe skulle skje.

Fyll ut låneskjema

 

Thomas Sagplads
Thomas Sagplads
Thomas Sagplads er avdelingsleder og fagansvarlig for boliglån i Tjenestetorget Finans. Her hjelper han privatpersoner med å senke boliglånsrenten og realisere lånedrømmen. Dette gjør han med 20 års erfaring fra bank- og finansbransjen, med mange år i Nordea Bank. I tillegg kommer hans kompetanse innen juss fra Oslo universitet godt med.
Fyll ut låneskjema