Det er mange ting å tenke på når du skal kjøpe sekundærbolig, og egenkapital er bare én av dem. Her går vi gjennom flere faktorer.
Men når det gjelder krav til egenkapital, er dette altså 15 prosent av boligens verdi, samt omkostninger. Med omkostninger menes for eksempel dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
Du kan benytte deg av vår egenkapital-kalkulator for å få en pekepinn på hvor mye egenkapital du trenger for å kjøpe:
Selv om du har nok egenkapital til å kjøpe en bolig du tenker å bruke som utleiebolig, er det flere ting du bør ta høyde for.
Tidligere var det et særkrav for kjøp av sekundærbolig i Oslo, hvor man måtte stille med 40 prosent egenkapital. Etter 1. januar 2023 er ikke dette tilfellet lenger.
Noen banker vil vurdere det slik at de ønsker mer sikkerhet enn det som er kravet fra myndighetene. For eksempel 25 %. Dette vil vurderes individuelt.
Ønsker du lån til sekundærbolig? Vi hjelper deg med å forhandle sekundærbolig-lån på vegne av deg. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du søker enkelt her.
Ikke bare krav om egenkapital ved kjøp av sekundærbolig
Dersom du har nok egenkapital i egen bolig eller i form av oppsparte midler, er det fint. Men du bør vite at dette ikke er de eneste kravene for å få lån til sekundærbolig eller lån generelt.
Du kan ikke ta opp lån som gjør at samlet gjeld overstiger fem ganger egen inntekt.
Økonomien din må tåle en tenkt økning i rente på 3 prosent, og en rente på minimum 7 prosent.
I tillegg vil risiko for at boligens verdi synker, være noe bankene vurderer før de gir deg lånet. Blant annet vil sentrumsnære områder i større byer gjerne være mindre sårbar for prisnedgang.
Kommer du til å få leieinntekter fra sekundærboligen, er dette inntekt du kan legge til totalinntekten din. Noe som vil hjelpe deg med å få lån.
Bankene har en fleksibilitetskvote som vil la dem lempe på krav i en viss andel av lånesøknadene de innvilger. Denne vil nesten aldri brukes til lån til sekundærboliger eller fritidsbolig.
Dette bør du tenke på før du kjøper utleiebolig
Dersom du ønsker å investere i en sekundærbolig for å leie ut, er forarbeidet viktig. I verste fall kan du ende opp med en utgift fremfor en inntekt.
For det første bør du sikre deg en bolig som ikke krever for mye oppgraderinger og oppussing. I så fall bør prisen kunne forsvare kostnadene som kommer til å komme.
Du som utleier har mye ansvar for at leiligheten er i henhold til reguleringer og forskrifter når du skal leie ut. For eksempel vil vedlikehold og oppgraderinger som krever rørlegger eller elektriker være huseiers ansvar.
Så er det skatt. Så lenge du ikke bor i boligen selv, vil du måtte skatte av overskudd fra leie. Du vil også kunne måtte betale formuesskatt, dersom formuesverdi øker til formuesskatteposisjon.
Du har ikke tilgang på å øke leie når du ønsker det. Det kan kun skje i henhold til konsumprisindeksen, en gang i året. Det vil si at om du får økte kostnader til lån, skatt eller felleskostnader, så kan du ikke bare hente dette fra leietaker.
Sette leiepris for utleiebolig
Det blir en balansekunst å sette leieprisen for en utleiebolig. Fordi den må være lav nok til at folk har råd til å betale den ut fra området du leier ut i.
Samtidig ønsker du nok at leieinntektene skal kunne dekke kostnader til lån, felleskostnader, vedlikeholdskostnader og eventuell eiendomsskatt.
Som nevnt, har du ikke mulighet til å øke leieprisen som du selv ønsker. Denne kan du bare øke først etter leietaker har bodd der et år, og kan bare skje en gang i året. Dessuten må du forholde deg til konsumprisindeksen når du øker.
I tillegg er tiden din verdt noe. Du må være tilgjengelig for leietaker dersom noe skjer, eller i det minste sette bort dette arbeidet.
Lønnsomheten vil avhenge av hvor lenge du eier boligen, og verdiutviklingen i det området du ønsker å kjøpe. Er det snakk om mange år, vil du kunne sitte igjen med god fortjeneste om du har kjøpt i et attraktivt område.
Tidligere særkrav om egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo
Fra 2017 og ut 2022, var det krav om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo. Nå ligger kravet likt som resten av landet, altså 15 prosent.
Maksimal belåningsgrad gikk dermed opp fra 60 prosent til 85 prosent av boligens verdi. Det er likevel noen banker som kan ønske mer sikkerhet, for eksempel belåningsgrad på 75 prosent. Dette vil vurderes i hver enkelt sak.
Selv om kravet om egenkapital for kjøp av sekundærbolig i Oslo har gått ned, så er det fortsatt mindre fleksibilitet for avvik når man skal kjøpe i Oslo.
I resten av landet kan bankene vike fra kravene i 10 prosent av innvilgede søknader per kvartal, mens i Oslo er denne kvoten på 8 prosent.
Denne kvoten vil, som nevnt, nesten aldri brukes for lån til sekundærboliger eller fritidsboliger. Så du er helt avhengig av å ha høy nok inntekt, lav nok gjeld og god nok betjeningsevne for å kjøpe sekundærboligen.
Kjøpe sekundærbolig for å leie ut til barna?
Noen ønsker å kjøpe sekundærbolig for å kunne gi barna et billig sted å bo, for eksempel under studiene deres.
Tanken er kanskje å selge boligen med gevinst etter studietiden, eller å leie den ut til noen andre. Som du ser over, kan en utleiebolig fort bli en utgift.
Du må altså tenke over hvordan det påvirker økonomien din. Om det for eksempel øker din formue til at du havner i formuesskatteposisjon.
Lånet gjør også lånerammen din mindre, slik at hvis du for eksempel ønsker å kjøpe ny bolig selv, ta et rammelån, eller øke boliglånet senere, vil du ha mindre fleksibilitet til dette.
Alternativet kan være å stille som kausjonist for barna, slik at de får kjøpe selv, eventuelt forskudd på arv. Det kan også være en mulighet å stille som medlåntaker, og at du bare eier en viss prosent av boligen.
Men før du velger å investere i sekundærboligen, bør du vite om hvilke regler for skatt som finnes for sekundærbolig.
Formuesskatt på sekundærboliger
Formuesverdien for sekundærbolig er satt langt høyere enn den er for primærbolig. Formuesverdi er det samme som ligningsverdi.
Det er denne verdien som ligger til grunn for utregning av hva du må betale i formuesskatt. Derfor kan det å eie en sekundærbolig ha stor innvirkning på skatt du betaler.
Ifølge nettsidene til Skatteetaten er satsene for formuesverdien slik:
-
Formuesverdien for primærbolig er 25 prosent av boligens verdi
-
Formuesverdien for sekundærbolig er 100 prosent av boligens verdi
Formuesverdien beregnes fra markedsverdi. Denne dokumenteres til Skatteetaten gjennom:
-
Takst fra kvalifisert takstmann
-
Verdivurdering fra lokalkjent eiendomsmegler
-
Observerbar markedsverdi, som vil si det boligen er solgt for eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for.
Skatt ved salg av sekundærbolig
Man slipper skatt på overskuddet ved salg av bolig, dersom man har bodd i boligen selv minst 1 år av de siste 2 år.
En sekundærbolig er en bolig hvor man ikke bor selv, og da må du altså regne med å betale skatt av overskuddet dersom du selger det videre.
Det kan være verdt å ta høyde for dette om du velger å kjøpe en sekundærbolig med tanke på utleie, videre salg eller for å gi barna et billig sted å bo mens de studerer.
Selv om du tenker å kjøpe sammen med barnet, slik at du eier noen prosent av boligen, så vil du måtte betale skatt på overskuddet av din andel ved salg.
Hvor mye fortjenesten blir på, vil avhenge av differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.
Inngangsverdi er pengene du brukte på å kjøpe boligen, og utgifter knyttet til oppgradering av boligen eller kostnader knyttet til salg. Mens utgangsverdien er det du selger boligen for.
Er inngangsverdien lavere enn utgangsverdien, vil du måtte betale skatt, mens om inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien, vil du kunne få fradrag.
Vi hjelper deg med å forhandle lån til sekundærbolig
Enten du har sparepenger eller ledig sikkerhet i boligen din, kan vi hjelpe deg med å forhandle lånet.
Alle våre tjenester er både gratis og uforpliktende. Du søker enkelt om lån til sekundærbolig i skjemaet rett under teksten.
En av våre dyktige lånerådgivere vil sette i gang arbeidet så raskt som mulig, og du mottar det beste tilbudet vi får til for deg.
Kanskje blir drømmen om å kjøpe en sekundærbolig oppfylt? Vi kan også hjelpe deg med å sjekke om du kan spare penger på boliglånet du har i dag. Du søker i samme skjema.
Har du spørsmål om lån til sekundærbolig eller søknaden din? Vi hjelper deg på telefon: 66 77 01 01 eller e-post: [email protected].
