Når du skal kjøpe en andelsleilighet i et borettslag, vil det ofte være en fellesgjeld. Det er salgssummen på leiligheten og din del av fellesgjeld som utgjør det som kalles totalpris.
En selveierleilighet kan også ha fellesgjeld, men det er mer sjeldent. Det kan være i tilfeller hvor sameiet har tatt opp felles lån for å for eksempel utbedre bygningsmasse.
Man kan likevel regne med å betale felleskostnader hver måned, selv om man kjøper selveierleilighet.
Begrepet andelsleilighet omfatter både borettslagsleilighet og aksjeleilighet. Derimot er ikke aksjeleilighet særlig utbredt lenger, så vi kommer til å ha fokus primært på andelsleiligheter.
Fellesgjeld påvirker lånebeløpet
Når borettslaget bygges, er et lån med sikkerhet i borettslagets eiendom, noe av det som ligger i bunnen for finansieringen. Fellesgjelden kan i tillegg øke om borettslaget ønsker å gjøre oppgraderinger senere, og dermed må låne penger.
Andelseierne er alle ansvarlig for sin andel av denne gjelden. Dette betaler man ned månedlig som en del av felleskostnadene.
Når du skal låne penger til å kjøpe leilighet, er det ikke bare prisen du må ta høyde for. Ettersom du ikke kan ha gjeld som er høyere enn fem ganger egen årsinntekt, må også fellesgjeld trekkes fra når du skal låne.
Det vil også påvirke egenkapitalen du må stille. Ettersom du trenger 15 % av totalprisen, og ikke bare det det koster å kjøpe selve leiligheten.
Ettersom fellesgjelden synker etter hvert som den betales ned, vil altså flere av pengene ved videre salg kunne gå til deg.
Ingen dokumentavgift for andelsleiligheter
Kjøpsomkostninger er også noe man ta høyde for når man skal søke lån. Disse omkostningene må tas med i beregningen for hvor mye egenkapital du må kunne stille.
Dokumentavgift er en avgift som betales til staten ved overføring av fast eiendom. Denne er på 2,5 prosent av boligens verdi ved tidspunkt for tinglysning.
I borettslag slipper man denne avgiften, fordi andeler i borettslag ikke regnes som fast eiendom. Det vil normalt være et eierskiftegebyr, som ligger på rundt 6000 kroner. Dette betales til borettslaget.
Til staten må man betale et tinglysningsgebyr når andelen overføres. I januar 2024 var denne på 500 kroner for elektronisk innsending.
Er boligen helt ny og du er første kjøper, vil du måtte betale dokumentavgift som er på 2,5 prosent av tomteverdien. Det gjelder kun nybygg, ikke ombygde bygg eller påbygg.
Forkjøpsrett i borettslag
Flere borettslag opererer med forkjøpsrett ved salg. Dette betyr at når du er med i en budrunde for en andelsleilighet, så vil de andre medlemmene i borettslaget kunne kjøpe leiligheten for samme pris som høyeste bud.
Dermed kan du risikere at du ikke får boligen, selv om du har vunnet budrunden.
Det kan være lurt å sjekke ut hvordan forkjøpsrett praktiseres i borettslaget som du tenker å legge inn bud hos. Ettersom man i de lengste tilfellene kan måtte vente 20 dager for å se om noen benytter seg av forkjøpsrett.
Alle bud du legger inn er bindende, så det vil være vanskelig å hoppe på andre budrunder, selv om bedre boliger skulle dukke opp mens du enda er usikker på om du får boligen.
Hva er IN-ordning og er det lurt?
IN-ordning er individuell nedbetaling av fellesgjeld i et borettslag. Det vil si at du kan velge selv om du vil betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden.
Men er det lurt å velge en IN-ordning for betaling av fellesgjelden, dersom man har mulighet til det?
På en side vil felleskostnadene for din andel bli lavere. I tillegg vil man få pant i borettslagets eiendom, for det man har betalt inn.
Renter på lån tatt gjennom borettslaget, er ofte lavere enn de man får andre steder. Derfor er IN-ordning først og fremst for dem som har mye penger, som de ikke tenker å bruke på andre ting.
Du bør også være sikker på at borettslaget driftes godt, med en ryddig økonomi. Skulle borettslaget gå konkurs, bør du være sikker på at de har en god sikringsordning, slik at du ikke taper mye penger ved konkurs.
Dessuten er du fremdeles ansvarlig for den samlede gjelden i ditt borettslag, selv om du har betalt ned din del. Du kan heller ikke kreve tilbake det du har betalt inn, selv om du sier opp boretten.
Høy fellesgjeld? Undersøk nærmere
Dersom leiligheten du ser på har høy fellesgjeld, er det en del du bør sjekke før du legger inn bud.
Blant annet bør du sjekke betingelsene for lånet. Det kan være snakk om hvor mye det er snakk om å betale i måneden, renter og nedbetalingstid.
Er det avdragsfrihet på en høy andel fellesgjeld, kan det være lurt å styre unna leiligheten.
Når perioden med avdragsfrihet er over, vil de månedlige kostnadene stige. Det kan ha mye å si for hverdagsøkonomien din, og høye månedlige fellesutgifter teller ikke nødvendigvis positivt for prisen man kan få heller.
Om borettslaget har noen planer i fremtiden. Dersom de tenker å gjøre oppgraderinger, vil fellesgjelden øke ytterligere.
Denne informasjonen skal stå i annonsen for boligen. Det er naturligvis ikke bare hvis fellesgjelden er høy, at du bør undersøke nærmere, men da er det ekstra viktig.
Sikringsordning i borettslaget?
Det er viktig at andelseierne i borettslaget ikke blir ansvarlig for hverandres del av fellesgjelden, dersom noen skulle misligholde sin del.
En sikringsordning for borettslaget er en forsikring for at dette ikke skjer.
Når en av andelseierne misligholder sin del av felleskostnadene, må boligen deres bli lagt ut for salg. Sikringsordningen dekker misligholdt gjeld som ikke blir dekket av pengene fra salget.
Det er pålagt å ha med informasjon om et borettslag er med i en sikringsordning eller ikke ved salg.
Sikringsordning betaler man via felleskostnadene. Samtidig vil en bank kunne stille seg mer positiv til et borettslag som er med i en sikringsordning, noe som kan gi bedre renter på felleslån.
Vi hjelper deg med å forhandle lån til andelsleilighet
Våre dyktige lånerådgivere hjelper ulike mennesker med å finne det beste boliglånet hver dag. Søker du boliglån via oss, får du gratis hjelp til å forhandle frem et godt tilbud.
Vi kan selvsagt hjelpe deg med andre typer bolig også, dersom du nå har funnet ut at en andelsleilighet ikke er noe du ønsker deg.
Selv om du ikke vet hvilken bolig du vil kjøpe enda, er det lurt å skaffe seg et finansieringsbevis. Da vil du blant annet se hvor mye du kan låne, men også hvor mye du må betale i måneden.
Du søker enkelt via skjemaet rett under teksten, så starter vi arbeidet med å forhandle med banker som vi samarbeider med. Tilbud du mottar er helt uforpliktende for deg.
Har du spørsmål om boliglån? Ta gjerne kontakt med oss på e-post: [email protected] eller telefon: 66 77 01 01 for en hyggelig prat.
